Общий объем ввода жилья в России за 9 месяцев 2018 году сохранил показатели по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом сегмент многоквартирных домов показал рекордное снижение за последние годы. О причинах и прогнозе в материале ОКНА МЕДИА.
Ввод жилья за 9 месяцев в 2018 году – итоги
По данным Минстроя России за январь-сентябрь 2018 года общий объем вводимого жилья составил около 40 млн м2, повторив показатели 2017 года.
Ввод жилья в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2
© Фотобанк ЛoриБаланс между многоквартирным и малоэтажным строительством сместился в пользу последнего. Ввод многоквартирных домов снизился за 9 месяцев на -17,6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Ввод многоквартирных домов в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2
© Фотобанк ЛoриИсключением из общих показателей стала Москва, где ввод многоквартирных домов вырос почти на 30%.
Ввод индивидуального жилья в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2
© Фотобанк ЛoриИндивидуальное малоэтажное строительство отметилось ростом показателей ввода на 22,1% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Данная динамика, по мнению некоторых экспертов, связана с дачной амнистией.
Причины снижение ввода жилья многоквартирных домов
В Минстрое ситуацию с резким снижением ввода многоквартирных домов в 2018 году связывают с кризисом 2014-2015 годов. Цикл индустриального строительства – от получения разрешения до ввода жилья, составляет 3 года. Проекты вводимого в 2018 году жилья начинали реализовываться в 2015 году. Застройщики не имели больших средств на масштабные стройки. Покупательная способность населения из-за кризиса снизилась, что способствовало снижению спроса.
В Министерстве прогнозируют ввод жилья по итогам 2018 года на уровне 82-84 млн м2. Некоторые эксперты дают более скромные прогнозы на уровне 75-77 млн м2, что выглядит более реалистично по итогам 9 месяцев.
Эскроу-счета – камень преткновения на пути девелоперов?
После введения в 2018 году новых поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве были существенно ужесточены требования к застройщикам. Одним из условий стала схема работы через эскроу-счета, когда на каждое разрешение на строительство необходимо открыть специальный счет в уполномоченном банке и вести работу под банковским сопровождением. Деньги дольщиков на этом счете застройщик может снять только после передачи квартир покупателям. Застройщики считают это требование существенно усложняющим работу и, в перспективе, тормозящим развитие индустриального строительства. Особенно, это касается девелоперов, занимающихся достройкой проблемных объектов, строительство которых может быть полностью остановлено. В конце сентября вице-премьером В. Мутко, курирующим в Правительстве сегмент строительства, было дано поручение Минстрою о проработке возможности смягчения схемы работы с эскроу-счетами. Одним из вариантов предлагалось – поэтапное размораживание счета по мере выполнения определенных этапов строительных работ. Такая схема существует в Европе.
© Фотобанк ЛoриВ осеннюю сессию в Госдуме будут приняты дополнительные поправки к закону, однако, по словам замглавы Минстроя Н. Стасишина, законопроект по изменению работы с эскроу-счетами не планируется. Главным противником поэтапного размораживания спецсчета выступил Центробанк.
Не открытие эскроу-счета в уполномоченном банке уже стало причиной блокирования регистрации договоров ДДУ 48 застройщикам в Московской области.
Что ожидает многоэтажное строительство в России в будущем
Ситуацию со снижением объемов вводимого жилья в 2018 году можно "оправдать" кризисной ситуацией трехлетней давности. Но, по оценкам экспертов, снижение ввода жилья – это долговременный тренд в секторе многоэтажного строительства.
Ввод жилья в России, млн м2
© Фотобанк ЛoриКрупное строительство теряет свою привлекательность – экономическая невыгодность, риски внедрения масштабных проектов, невозможность долгосрочного финансового планирования. Существенным фактором, усложняющим ситуацию, стали новые правила работы в строительстве. 2018 год стал определенным переходным этапом. В первом полугодии застройщики старались получить разрешения на строительство до введения новых требований. В этот период наблюдалась высокая активность девелоперов. Жилье по данным проектам реализовано по "старым" ценам. С введением новых правил данный процесс замедлился. Окончательные итоги работы строительной отрасли текущего года проявят себя в 2021-2022 г.г., когда будут завершаться проекты, начатые в 2018 году. Проектное финансирование увеличит затраты застройщиков и, как следствие, повысятся цены на продаваемое жилье. Многие застройщики не смогут приспособиться к новым условиям и уйдут с рынка. Рынок будет консолидироваться вокруг крупных девелоперов. Только в Москве, по оценкам властей, из 300 работающих застройщиков около 100 в ближайшие два года уйдут с рынка.
Банковская система, которой в новых условиях будет отводиться ключевая роль, пока не готова для полномасштабной работы. Ключевые банки начали открывать первые эскроу-счета, но это можно считать больше исключением из правил. В настоящее время из 58 уполномоченных банков только менее 10-ти могут отвечать требованию, при котором сумма кредитования 1-го застройщика не должна быть больше 25% общего капитала банка. К тому же, банки считают кредитование девелоперов непрофильной деятельностью.
© Фотобанк ЛoриНовым этапом проверки на прочность новой системы станет 2021 год, когда должен быть завершен полный переход на проектное финансирование.
Новое строительство и его влияние на рынок окон
В 2000-е годы основной объем для оконной отрасли давало переостекление вторичного жилья. После насыщения данного рынка пальма первенства с точки зрения темпов роста перешла к строительству, а сегмент эксплуатирующейся недвижимости падал высокими темпами и продолжает свое падение.
© Фотобанк ЛoриСтроительство стало занимать все большую долю оконного рынка – больше трети от объема оконного рынка. Многоэтажное строительство давало больше половины от этого объема. От того, как будет развиваться данный сегмент, будет зависеть и ситуация на рынке окон. Ввод многоквартирных домов дает отрасли дополнительный объем спроса – переостекление окон от застройщика. Этот термин за последние годы уже стал нарицательным – означающим плохое качество.
Старая система работы в строительстве себя изжила. Она породила целую армию обманутых дольщиков и недостроев. Новые правила игры призваны излечить эти проблемы. Законодательные нормативы новой системы работы еще не отработаны. Участники всей "строительной" цепочки до конца не готовы к полноценному взаимодействию. Немаловажным фактором является то, что при реализации новой схемы работы поднимутся цены на строящееся жилье, что станет серьезным сдерживающим фактором для населения при покупке нового жилья. Многое будет зависеть от условий ипотечного кредитования. Общая ситуация говорит о том, что будущее индустриального строительства в России, в ближайшей перспективе, не выглядят радужными. Роль и доля государства в этом сегменте будет усиливаться.
Портал ОКНА МЕДИА рекомендует: Объемы ввода жилья в России в первом полугодии 2018 года
